Cho thuê nhà ở Đan Mạch: SKAT biết hết, đừng dại "quên" khai thuế

Có một câu nói vui nhưng khá đúng khi sống ở Đan Mạch: "Đừng cố giấu SKAT điều gì, vì SKAT thường biết trước cả bạn." Nếu bạn đang định cho thuê căn hộ, phòng trống, hay chia sẻ nhà qua Airbnb để kiếm thêm thu nhập, đây chính xác là bài viết bạn cần đọc kỹ trước khi đăng bài quảng cáo đầu tiên — vì luật thuế nhà cho thuê ở đây có khá nhiều "ngóc ngách" mà nếu không biết, bạn có thể mất tiền oan hoặc tệ hơn là bị phạt.

Lưu ý trước khi đọc: đây là thông tin mang tính tham khảo tổng quan, không thay thế tư vấn thuế cá nhân. Với số tiền cho thuê lớn hoặc tình huống phức tạp, luôn nên hỏi trực tiếp một kế toán/luật sư thuế hoặc gọi đường dây nóng của Skattestyrelsen.

Luật chơi cơ bản: cho thuê qua nền tảng luôn "lời" hơn cho thuê tay đôi

Đây là điều đầu tiên và quan trọng nhất cần khắc cốt ghi tâm: Đan Mạch thưởng cho sự minh bạch. Nếu bạn cho thuê ngắn hạn (dưới 4 tháng) thông qua một nền tảng có nghĩa vụ báo cáo tự động cho SKAT — điển hình nhất là Airbnb — bạn sẽ được hưởng mức miễn thuế (bundfradrag) cao hơn hẳn so với việc tự rao thuê ngoài chợ hay qua Facebook cá nhân.

Cụ thể mức miễn thuế hàng năm như sau:

Hình thức cho thuê	2025	2026
Qua nền tảng có báo cáo tự động (Airbnb, Booking.com...)	33.500 DKK	35.100 DKK
Tự cho thuê riêng, không qua nền tảng báo cáo	13.100 DKK	13.800 DKK

Nhìn con số là thấy ngay: mức miễn thuế qua nền tảng chính thức cao gấp 2,5 lần so với tự cho thuê tay đôi. Nói cách khác, nếu bạn định cho thuê phòng trống trong mùa hè để kiếm thêm ít tiền, việc đăng lên Airbnb thay vì rao vặt trên nhóm Facebook không chỉ tiện hơn mà còn thực sự lợi hơn về thuế — một nghịch lý khá thú vị so với suy nghĩ thông thường rằng "càng minh bạch càng phải đóng nhiều thuế hơn".

Phần thu nhập vượt mức miễn thuế thì tính thế nào?

Sau khi trừ đi mức miễn thuế ở trên, phần thu nhập còn lại không bị đánh thuế 100% mà bạn chỉ phải chịu thuế trên 60% của số đó (tức nhà nước tự động cho bạn khấu trừ 40% coi như chi phí phát sinh, kể cả khi bạn không có hóa đơn chi phí thật nào).

Công thức tóm gọn:

Thu nhập chịu thuế = (Tổng thu nhập cho thuê − Mức miễn thuế) × 60%

Ví dụ cho dễ hình dung: giả sử bạn cho thuê phòng qua Airbnb trong năm 2026 và thu về 50.000 DKK. Sau khi trừ mức miễn thuế 35.100 DKK, phần dư ra là 14.900 DKK. Bạn chỉ phải tính thuế trên 60% của 14.900 DKK, tức khoảng 8.940 DKK — và khoản này sẽ bị đánh thuế theo mức thuế thu nhập vốn (kapitalindkomst), trung bình rơi vào khoảng 33-37% tùy tổng thu nhập cá nhân của bạn trong năm. Vị chi, số thuế thực bạn phải nộp trên khoản 50.000 DKK thu về chỉ khoảng 3.000 DKK — một con số dễ thở hơn nhiều so với việc tưởng tượng phải đóng thuế trên toàn bộ số tiền thu được.

Cho thuê cả năm (dài hạn) thì luật lại khác hẳn

Phần trên áp dụng cho cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb. Nhưng nếu bạn cho thuê phòng/nhà dài hạn, trọn năm (langtidsudlejning — thường tính từ 4 tháng liên tục trở lên), cách tính mức miễn thuế hoàn toàn khác, và nó phụ thuộc vào việc bạn là ai trong mối quan hệ với căn nhà đó:

• Nếu bạn là chủ sở hữu nhà (ejerbolig): Mức miễn thuế = 1,33% giá trị định giá công (ejendomsvurdering) của bất động sản, nhưng luôn tối thiểu 24.000 DKK/năm dù nhà bạn định giá thấp đến đâu.

• Nếu bạn là người đi thuê rồi cho thuê lại, hoặc chủ nhà tập thể (andelsbolig): Mức miễn thuế = 2/3 tổng tiền thuê nhà/tiền góp hàng năm (husleje/boligafgift) mà chính bạn phải trả.

Một điểm khác biệt quan trọng ít người để ý: với cho thuê dài hạn, bạn không được cộng thêm phần khấu trừ 40% như cách tính ngắn hạn ở trên — mức miễn thuế đã là toàn bộ ưu đãi bạn nhận được. Ngoài ra, cách đánh thuế phần thu nhập vượt mức cũng khác: nếu bạn là chủ sở hữu, phần vượt bị tính là thuế thu nhập vốn (kapitalindkomst); còn nếu bạn là người thuê lại/chủ nhà tập thể, phần vượt bị tính là thu nhập cá nhân (personlig indkomst) — vốn có mức thuế suất biên cao hơn đáng kể. Đây là lý do vì sao việc cho thuê lại phòng khi bạn đang đi thuê nhà thường "kém lợi" hơn về thuế so với khi bạn là chủ sở hữu.

SKAT không "ngủ quên" — và Đan Mạch còn đi trước cả thế giới

Nếu bạn đang nghĩ "thôi khai ít lại một chút chắc không sao", thì nên biết rằng Đan Mạch là một trong những quốc gia đầu tiên đạt được thỏa thuận trực tiếp với Airbnb để nền tảng này tự động gửi dữ liệu thu nhập của chủ nhà cho SKAT. Điều đó có nghĩa là gần như chắc chắn, số tiền bạn kiếm được từ Airbnb đã tự nhảy sẵn vào tờ khai thuế hàng năm (Årsopgørelse) của bạn trước khi bạn kịp tự khai.

SKAT sau đó chạy đối soát tự động giữa dữ liệu nhận từ nền tảng và số liệu bạn tự kê khai. Nếu có chênh lệch bất thường hoặc dấu hiệu cố tình khai thiếu, khả năng cao bạn sẽ bị truy thu kèm phạt — và mức phạt cho hành vi trốn thuế ở Đan Mạch nhìn chung không hề nhẹ tay.

Bên cạnh vấn đề thuế, còn một lớp quy định khác dễ bị bỏ qua: giới hạn số ngày cho thuê ngắn hạn trong năm. Về nguyên tắc chung trên toàn quốc, bạn chỉ được cho thuê nhà ở chính của mình tối đa 70 ngày/năm nếu cho thuê qua nền tảng có báo cáo cho SKAT (như Airbnb), hoặc chỉ 30 ngày/năm nếu tự cho thuê không qua nền tảng nào. Điều thú vị là một số thành phố/thị trấn (không chỉ riêng Copenhagen hay Aarhus) đã được phép nâng giới hạn này lên tới 100 ngày/năm nếu đáp ứng đủ điều kiện — nên tốt nhất bạn nên kiểm tra quy định cụ thể của chính quyền địa phương (kommune) nơi mình sống, vì con số này hoàn toàn có thể thay đổi theo thời gian và theo từng khu vực. Vượt quá giới hạn này, bạn có nguy cơ bị coi là kinh doanh "khách sạn chui" — một vấn đề đang bị các thành phố lớn siết chặt kiểm soát mạnh trong thời gian gần đây.

Vậy khai báo cụ thể ở đâu trên TastSelv?

Khi vào hệ thống khai thuế trực tuyến TastSelv, đây là hai vị trí bạn cần nhớ:

• Rubrik 37 trên Tờ khai thuế cuối năm (Årsopgørelse) — nơi kiểm tra số tiền thu nhập cho thuê đã được ghi nhận đúng hay chưa.

• Felt 218/250 trên Tờ khai dự toán thuế đầu năm (Forskudsopgørelse) — nơi bạn chủ động khai trước số tiền dự kiến thu được, để tránh bị truy thu dồn cục vào cuối năm hoặc bị điều chỉnh thuế suất khấu trừ hàng tháng sai lệch.

Một mẹo nhỏ mình rút ra: đừng đợi đến cuối năm mới nhìn lại con số này. Nếu bạn biết trước mình sẽ cho thuê phòng suốt mùa hè, hãy cập nhật Forskudsopgørelse ngay từ đầu năm — vừa tránh bị bất ngờ với hóa đơn truy thu, vừa giúp dòng tiền hàng tháng của bạn dễ dự đoán hơn.

Tóm lại: 3 nguyên tắc nằm lòng

1. Ưu tiên cho thuê qua nền tảng chính thức (Airbnb, Booking.com...) nếu là cho thuê ngắn hạn — mức miễn thuế cao hơn hẳn, thủ tục cũng nhẹ nhàng hơn vì nền tảng tự báo cáo giúp bạn.

2. Phân biệt rõ ngắn hạn và dài hạn trước khi tính thuế, vì công thức và cả tư cách chịu thuế (kapitalindkomst hay personlig indkomst) hoàn toàn khác nhau.

3. Đừng phớt lờ Rubrik 37 và Felt 218/250 trên TastSelv — chủ động kiểm tra và cập nhật sớm luôn tốt hơn để SKAT tự phát hiện sai lệch rồi truy thu.

Cho thuê nhà ở Đan Mạch hoàn toàn có thể là một nguồn thu nhập thêm hợp lý và hợp pháp, miễn là bạn hiểu rõ luật chơi từ đầu. Nếu số tiền cho thuê của bạn khá lớn hoặc tình huống có yếu tố phức tạp (sở hữu nhiều bất động sản, kết hợp cả cho thuê ngắn và dài hạn...), đừng ngại bỏ ra một buổi tư vấn với kế toán thuế — chi phí đó thường nhỏ hơn nhiều so với rủi ro bị truy thu sau này.

Nguồn tham khảo: Skattestyrelsen (skat.dk), tài liệu hướng dẫn thuế của Airbnb dành cho chủ nhà tại Đan Mạch, các công ty tư vấn thuế/kế toán tại Đan Mạch. Các con số về mức miễn thuế và giới hạn ngày cho thuê có thể thay đổi theo từng năm tài chính và theo quyết định của từng địa phương — bạn nên kiểm tra thông tin mới nhất trên skat.dk hoặc TastSelv trước khi khai báo.

08/2026 - Cuộc sống Đan Mạch