Cập nhật - Nhà ở tại Đan Mạch
- chiaselund
- 1 day ago
- 13 min read
Chào các bạn đồng hương đang sinh sống và làm việc tại Đan Mạch!
Cảm giác tìm kiếm, thuê, hoặc mua nhà ở một đất nước mới như Đan Mạch có thể khiến nhiều người Việt Nam chúng ta cảm thấy bỡ ngỡ và đôi khi là choáng ngợp. Thị trường nhà ở nơi đây luôn biến động không ngừng, với những luật lệ, quy trình, và mức giá có vẻ phức tạp.
Hiểu được những trăn trở đó, chuyên mục này được lập ra với mục tiêu trở thành nguồn thông tin đáng tin cậy và mới nhất dành riêng cho cộng đồng người Việt. Chúng tôi sẽ liên tục cập nhật:
Mới nhất
2026/02
Giá căn hộ tăng phi mã, gây áp lực lên người mua nhà lần đầu
Nguồn cung nhà ở chạm đáy: Số lượng nhà rao bán giảm kỷ lục
Dự án xây mới trì trệ do chi phí và rào cản pháp lý
Sửa đổi luật thuế bất động sản: Chủ sở hữu đối mặt gánh nặng mới
2026/01
OECD kêu gọi cải cách triệt để để cứu vãn khả năng tiếp cận nhà ở
Giá nhà ở Copenhagen tiếp tục “phi mã” trong năm nay
2025/12
2025.12.18 - Hàng nghìn người bị buộc rời khỏi nhà: Đan Mạch đối mặt với phán quyết về phân biệt chủng tộc
2025.12.17 - Đan Mạch: "Cởi trói" cơ chế để xây 25.000 căn nhà ở xã hội
2025.11.13 - Tranh cãi bãi bỏ kiểm soát giá thuê nhà
2025.10.15 - Giảm lãi suất cho vay thuế nhà đất
Tin cũ hơn
2025.09.05 - Siết chặt quản lý nhà ở xã hội – chặn đứng hành vi trục lợi từ người yếu thế
2025.08.07 - Chênh lệch giá nhà cực lớn, mua cả làng với giá một căn nhà ở Aarhus
Thị trường bất động sản Đan Mạch bước vào tháng 2/2026 với những mâu thuẫn rõ rệt: trong khi giá căn hộ tại các đô thị lớn lập đỉnh mới, nguồn cung lại rơi vào trạng thái cạn kiệt nghiêm trọng nhất trong nhiều năm. Sự kết hợp giữa việc thắt chặt luật thuế bất động sản mới và những khuyến nghị cải cách từ OECD đang tạo ra một áp lực chưa từng có lên cả người mua nhà lẫn chủ sở hữu, biến việc sở hữu không gian sống tại Đan Mạch thành một bài toán kinh tế đầy thách thức.
Dưới đây là tóm tắt 5 tin tức nổi bật nhất về thị trường nhà ở Đan Mạch tính đến đầu tháng 2/2026:
Giá căn hộ tăng phi mã, gây áp lực lên người mua nhà lần đầu
Báo cáo dữ liệu từ Boligsiden và The Copenhagen Post đầu năm 2026 xác nhận một xu hướng gây sốc: giá căn hộ tại Đan Mạch tăng nhanh gấp đôi so với nhà riêng lẻ trong suốt năm 2025 và tiếp tục đà tăng trong tháng 1/2026. Cụ thể, mức tăng giá căn hộ toàn quốc đạt 15.3%, nhưng tại Copenhagen, con số này lên tới 23.3% — mức tăng trưởng theo năm cao nhất trong lịch sử dữ liệu được ghi nhận. Giá trung bình mỗi mét vuông căn hộ tại thủ đô hiện đã chạm ngưỡng 42,568 DKK. Điều này tạo ra một rào cản tài chính khổng lồ, khiến giấc mơ sở hữu nhà của người trẻ và những người mua nhà lần đầu trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Các chuyên gia kinh tế cảnh báo rằng sự chênh lệch này đang tạo ra một thị trường "hai tốc độ", nơi các khu vực đô thị trung tâm trở nên quá đắt đỏ so với thu nhập trung bình của người dân. Sự khan hiếm quỹ đất và chi phí xây dựng cao vẫn là những động lực chính đẩy giá nhà lên cao bất chấp các nỗ lực bình ổn.
🏘️ Nguồn cung nhà ở chạm đáy: Số lượng nhà rao bán giảm kỷ lục
Tính đến đầu tháng 2/2026, thị trường bất động sản Đan Mạch đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng nhất kể từ đầu năm 2022. Theo các số liệu từ Investropa và Finance Denmark, số lượng căn hộ rao bán tại Copenhagen đã giảm xuống dưới 1,000 đơn vị tại nhiều thời điểm, một con số cực kỳ thấp đối với một đô thị lớn. Tình trạng này không chỉ giới hạn ở thủ đô mà còn lan rộng sang Aarhus và các thành phố lân cận, nơi số lượng niêm yết mới giảm từ 25% đến 30%. Do nguồn cung quá ít, các bất động sản có giá hợp lý thường được chốt giao dịch chỉ trong vòng 14 đến 21 ngày. Sự khan hiếm này tạo ra tâm lý lo ngại cho người mua, dẫn đến tình trạng tranh mua và đẩy giá lên cao hơn so với giá trị thực. Các đại lý bất động sản cho biết họ chưa bao giờ thấy kho hàng của mình trống rỗng đến như vậy trong hơn một thập kỷ qua.
Dự án xây mới trì trệ do chi phí và rào cản pháp lý
Thị trường Đan Mạch đang trải qua một giai đoạn "cạn kiệt" nhà ở do tốc độ xây dựng mới không theo kịp tốc độ tăng trưởng dân số tại các vùng đô thị. Theo ước tính, riêng Copenhagen cần ít nhất 16,000 căn hộ mới từ nay đến năm 2030 để cân bằng thị trường, nhưng số lượng công trình khởi công trong đầu năm 2026 vẫn ở mức thấp đáng báo động. Nguyên nhân chủ yếu đến từ dư chấn của cuộc khủng hoảng vật liệu xây dựng những năm trước và các quy định về quy hoạch đất đai cực kỳ khắt khe tại địa phương. Sự chậm trễ trong các dự án nhà ở xã hội cũng góp phần làm trầm trọng thêm tình hình, đẩy người thuê nhà vào cuộc cạnh tranh khốc liệt khi tỷ lệ trống của các căn hộ cho thuê hiện chỉ ở mức 1% - 2%. Nhiều dự án căn hộ cao cấp tại Nordhavn hay Sydhavn dù đã hoàn thiện nhưng lại có mức giá vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân, khiến bài toán nhà ở vẫn chưa có lời giải thỏa đáng.
Sửa đổi luật thuế bất động sản: Chủ sở hữu đối mặt gánh nặng mới
Bắt đầu từ tháng 1/2026, hệ thống thuế bất động sản mới của Đan Mạch đã chính thức đi vào triển khai toàn diện, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu chủ sở hữu nhà. Theo các quy định mới từ Cơ quan Thuế Đan Mạch (Skat), việc định giá bất động sản sẽ được thực hiện dựa trên dữ liệu thị trường cập nhật hơn, dẫn đến tổng mức thu thuế dự kiến tăng thêm hơn 1 tỷ kroner trong giai đoạn 2026-2027. Mặc dù Chính phủ cung cấp các chương trình "đóng băng nợ thuế" (tax freeze loans) để hỗ trợ chủ nhà không phải trả ngay lập tức, nhưng đây thực chất vẫn là một khoản nợ tích lũy kèm lãi suất. Đối với thị trường cho thuê tư nhân, các chủ nhà có khả năng sẽ chuyển dịch gánh nặng thuế này sang người thuê bằng cách tăng giá thuê định kỳ. Sự thay đổi này được coi là một bước đi nhằm minh bạch hóa thị trường nhưng lại đang gây ra làn sóng lo ngại về việc chi phí sinh hoạt tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục leo thang.
📊 OECD kêu gọi cải cách triệt để để cứu vãn khả năng tiếp cận nhà ở
Trong báo cáo "OECD Economic Survey of Denmark 2026" công bố giữa tháng 1/2026, tổ chức này đã đưa ra những cảnh báo đanh thép về sự mất công bằng trên thị trường nhà ở Đan Mạch. OECD nhấn mạnh rằng khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn đang ở mức tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ, khi chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng quá lớn trong thu nhập hộ gia đình. Báo cáo đề xuất Đan Mạch cần ngay lập tức nới lỏng các quy định xây dựng để tăng nguồn cung một cách linh hoạt, thay vì chỉ tập trung vào các tiêu chuẩn xanh quá khắt khe làm đội giá thành. Ngoài ra, OECD cũng kiến nghị điều chỉnh lại cơ chế kiểm soát giá thuê nhà, vốn đang vô tình mang lại lợi ích cho những người có thu nhập cao thay vì những đối tượng thực sự cần hỗ trợ. Các chuyên gia khuyến nghị Chính phủ nên chuyển hướng từ kiểm soát giá sang tăng cường các khoản hỗ trợ tiền thuê nhà trực tiếp cho các hộ gia đình thu nhập thấp để đảm bảo tính công bằng và di động của thị trường lao động.
Giá nhà ở Copenhagen tiếp tục “phi mã” trong năm nay
Theo dự báo mới nhất từ Nykredit, thị trường nhà ở Copenhagen sẽ tiếp tục tăng nóng trong năm nay, dù tốc độ có phần chậm lại so với năm 2025.
Năm 2025, giá căn hộ tại Copenhagen tăng kỷ lục 23,3%, đưa giá một căn hộ 80 m² lên 5.551.000 DKK.
Năm nay, giá dự kiến tăng thêm 13,7%, nâng giá trung bình lên 6.311.000 DKK – tương đương 78.891 DKK/m².
Điều này khiến người mua nhà lần đầu gần như “không thể chen chân”, trong khi chủ nhà hiện tại có thể bỏ túi thêm 760.000 DKK tiền tăng giá trị tài sản, chưa kể hơn 1.050.000 DKK đã tăng trong năm 2025.
Giá tăng mạnh do: nguồn cung thấp, nhu cầu cao, lương tăng, lãi suất giảm và nhiều người mua có sẵn tài sản từ giao dịch trước.
Tuy nhiên, nếu lãi suất tăng hoặc thị trường lao động suy yếu, Copenhagen sẽ là nơi chịu rủi ro giảm giá mạnh nhất vì người vay thường có khoản nợ lớn.
Chủ nhà đất (villa/hus) cũng hưởng lợi: năm 2025 giá nhà 140 m² tăng hơn 1.162.000 DKK, và năm nay dự kiến tăng thêm 369.000 DKK.
Trên toàn Đan Mạch, giá nhà dự kiến tăng 4,5% trong năm nay và 3% vào 2027.
2025.12.18 - Hàng nghìn người bị buộc rời khỏi nhà: Đan Mạch đối mặt với phán quyết về phân biệt chủng tộc
Hôm nay, Tòa án Công lý Châu Âu (EU) sẽ đưa ra phán quyết về việc liệu chính quyền Đan Mạch có phân biệt đối xử với người nhập cư gốc "phi phương Tây" thông qua đạo luật gây tranh cãi mang tên "Luật Ghetto" hay không. 🏛️
Dưới đây là những điểm chính và các con số cụ thể từ vụ việc này:
📉 Tác động thực tế lên người dân:
Tại khu vực Mjølnerparken (Copenhagen), hơn 1.000 cư dân đã bị buộc phải chuyển đi.
Tại Vollsmose, gần 3.000 cư dân đã phải tái định cư do các tòa nhà bị phá dỡ hoặc cải tạo.
Tại Gellerupparken (Aarhus), hơn 200 căn hộ đã bị san phẳng. Kế hoạch phá dỡ thêm 408 căn hộ nữa đang bị treo để chờ phán quyết của tòa án hôm nay.
🚫 Tiêu chí xác định "Ghetto" (Xã hội song song): Theo luật năm 2018, một khu vực bị đưa vào danh sách đen nếu là khu nhà ở xã hội có ít nhất 1.000 cư dân, trong đó tiêu chí quan trọng nhất là: hơn 50% dân số là người nhập cư hoặc hậu duệ từ các nước phi phương Tây.
🗣️ Câu chuyện thực tế: Ông Mohammed Aslam, sống tại Mjølnerparken từ năm 1987, cho biết gia đình ông bị buộc phải rời đi dù cả 4 người con đều thành đạt (gồm luật sư, kỹ sư xây dựng, nhà tâm lý học và thạc sĩ công tác xã hội). Sau khi khu nhà ở xã hội này bị bán cho tư nhân để thoát khỏi danh sách "ghetto", giá thuê nhà đã tăng vọt từ 7.000 DKK lên 19.000 DKK mỗi tháng.
⚖️ Hậu quả pháp lý: Nếu Đan Mạch thua kiện, hàng trăm cư dân bị buộc di dời có thể tiến hành kiện tập thể để đòi bồi thường. Tuy nhiên, phán quyết của EU sẽ được gửi lại Tòa án Đan Mạch và có thể mất nhiều năm để đi đến kết luận cuối cùng.
2025.12.17 - Đan Mạch: "Cởi trói" cơ chế để xây 25.000 căn nhà ở xã hội
Một tin vui lớn cho người lao động tại Đan Mạch khi Chính phủ và các đảng phái vừa đạt được thỏa thuận quan trọng nhằm giải quyết bài toán nhà ở tại các đô thị lớn:
💸 Nâng trần chi phí xây dựng: Rào cản lớn nhất khiến nhà ở xã hội (almene boliger) khó xây dựng là do quy định về "mức giá trần" quá thấp so với thực tế. Thỏa thuận mới sẽ nâng mức trần này lên, đặc biệt cho phép tăng tới 20% tại thủ đô Copenhagen và Aarhus để các dự án khả thi hơn.
👮♀️ Ai được hưởng lợi? Mục tiêu cốt lõi là để những người lao động thiết yếu như y tá, cảnh sát và người có thu nhập trung bình có thể đủ tiền thuê nhà và sống ngay tại thành phố nơi họ làm việc, thay vì bị đẩy ra ngoại ô.
🏗️ Kế hoạch 10 năm: Dự kiến thỏa thuận này sẽ mở đường cho việc xây dựng từ 20.000 đến 25.000 căn nhà ở xã hội mới trong thập kỷ tới.
❤️ Thông điệp nhân văn: Bộ trưởng Nhà ở Sophie Hæstorp Andersen nhấn mạnh: "Khi những người bình thường không còn đủ khả năng sống trong thành phố, đó là một vấn đề dân chủ". Chính sách này nhằm giữ cho các thành phố có sự hòa nhập, tránh phân hóa giàu nghèo quá mức.
2025.11.13 - TRANH CÃI NẢY LỬA Ở ĐAN MẠCH: BÃI BỎ KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ ĐỂ THU HÚT NGƯỜI GIÀU?
Một cuộc tranh luận chính trị nảy lửa 🔥 đang diễn ra tại thành phố Randers, Đan Mạch 🇩🇰 trước thềm bầu cử địa phương, xoay quanh một đề xuất gây chia rẽ sâu sắc.
💡 ĐỀ XUẤT (TỪ PHE CÁNH HỮU): Các đảng "màu xanh" (borgerlige partier) muốn bãi bỏ cơ chế "giá thuê dựa trên chi phí" (omkostningsbestemte husleje) - một hình thức kiểm soát giá thuê nhà 📜, giúp giữ giá thuê ở mức thấp trong nhiều thập kỷ.
🎯 MỤC TIÊU: Họ lập luận rằng việc này sẽ tạo động lực cho các chủ nhà cải tạo, nâng cấp 🛠️ các căn hộ cũ kỹ (hiện đang rất nhiều ở khu vực 8900, một trong những mã bưu điện nghèo nhất Đan Mạch). Từ đó, thành phố sẽ thu hút được các gia đình "giàu có, mạnh về nguồn lực" (ressourcestærke) đến sinh sống, đóng thêm thuế 💰 và cải thiện phúc lợi chung.
😨 NỖI SỢ HÃI (TỪ PHE CÁNH TẢ & NGƯỜI DÂN): Ngược lại, các đảng cánh tả và nhiều người dân đang cực lực phản đối. Họ lo sợ rằng việc "thả nổi" giá thuê sẽ dẫn đến tăng giá thuê nhà "một cách hoang dại" (vilde huslejestigninger) 📈, đẩy những người dân có thu nhập thấp, vốn đã khó khăn, ra khỏi nhà của họ. 😥 Họ cũng lập luận rằng việc này có thể khiến thành phố tốn kém hơn vì phải chi thêm tiền trợ cấp nhà ở (boligstøtte).
🗳️ Cuộc tranh luận gay gắt đến mức một số cử tri, như ông Steen Pedersen, người vốn luôn bỏ phiếu cho cánh hữu, tuyên bố sẽ chuyển sang bỏ phiếu cho cánh tả 👈 trong cuộc bầu cử này chỉ vì vấn đề này.
2025.10.15 - ĐAN MẠCH GIẢM LÃI SUẤT "CHO VAY" THUẾ NHÀ ĐẤT: AI NÊN VÀ KHÔNG NÊN SỬ DỤNG?
Cơ quan Thuế Đan Mạch (Skattestyrelsen) vừa công bố một thay đổi quan trọng sẽ ảnh hưởng đến nhiều chủ sở hữu nhà đất, đặc biệt là những người đang sử dụng chương trình "đóng băng" thuế bất động sản.
📉 Cụ thể, lãi suất cho các khoản vay "đóng băng" này sẽ được giảm từ 3,54% (năm 2025) xuống còn 2,88% bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2026.
Chương trình "đóng băng" thuế hoạt động như thế nào? Đây là một chương trình cho phép các chủ nhà hoãn việc thanh toán các khoản thuế nhà đất tăng đột ngột. Về cơ bản, nhà nước sẽ cho họ vay một khoản tiền bằng với số thuế tăng lên, và khoản vay này sẽ được trả lại khi họ bán nhà.
💡 Lời khuyên từ chuyên gia: Mặc dù lãi suất giảm, các chuyên gia thuế cảnh báo rằng đây không phải là giải pháp tốt cho tất cả mọi người.
👍 NÊN: Đây có thể là một lựa chọn tốt cho những người mới mua nhà hoặc người về hưu có thu nhập eo hẹp, giúp họ ổn định tài chính.
👎 KHÔNG NÊN: Nếu bạn có tài chính vững mạnh và muốn giảm nợ, việc trả thẳng thuế có thể là lựa chọn tốt hơn là vay thêm một khoản nợ mới từ nhà nước.
2025.09.05 - Đan Mạch siết chặt quản lý nhà ở xã hội – chặn đứng hành vi trục lợi từ người yếu thế
💸 Sau loạt điều tra gây chấn động từ chương trình Kontant, chính phủ Đan Mạch đã công bố thỏa thuận mới nhằm ngăn chặn các tổ chức lợi dụng hệ thống nhà ở xã hội để trục lợi. Một số cơ sở như Forsorgshjemmet Absalon đã bị phát hiện tạo ra lợi nhuận hàng triệu kroner, trong khi chi tiêu cho nhân sự lại thấp hơn nhiều so với ngân sách được duyệt.
📉 Theo các chuyên gia, việc thổi phồng chi phí trong ngân sách rồi chi tiêu ít hơn thực tế đã giúp các đơn vị này thu về khoản chênh lệch lớn – tiền mà lẽ ra có thể dùng để hỗ trợ người dân hoặc cải thiện dịch vụ công.
📊 Thỏa thuận mới sẽ áp dụng mức trần chi phí cho các cơ sở như nhà ở xã hội và trung tâm khủng hoảng:
· Forsorgshjem: tối đa 2.322 DKK/ngày
· Krisecentre: tối đa 3.197 DKK/ngày
📌 Ngoài ra, các quy định kiểm toán sẽ được siết chặt, buộc các đơn vị phải minh bạch hơn trong việc sử dụng ngân sách. Bộ trưởng Xã hội và Nhà ở Sophie Hæstorp Andersen khẳng định: “Chúng tôi đang trao cho các địa phương công cụ để kiểm soát chi phí và ngăn chặn những kẻ lợi dụng hệ thống.”
2025.08.07 - Chênh lệch giá nhà cực lớn ở Đan Mạch – mua cả làng với giá một căn nhà ở Aarhus
Một bài viết từ Jyllands-Posten cho thấy sự chênh lệch giá bất động sản đáng kinh ngạc giữa các khu vực ở Đan Mạch. Trong khi giá một căn nhà ở thành phố lớn như Aarhus có thể lên tới hàng triệu kroner, thì ở một số vùng nông thôn, bạn có thể mua cả một cụm nhà – thậm chí là một ngôi làng nhỏ – với cùng số tiền đó.
🔹 Giá nhà ở Aarhus và các thành phố lớn đang tăng mạnh do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế. 🔹 Ngược lại, nhiều khu vực nông thôn đang đối mặt với tình trạng dân số giảm, khiến giá bất động sản xuống thấp kỷ lục. 🔹 Một số nơi rao bán cả cụm nhà, đất và cơ sở hạ tầng với giá chỉ bằng một căn hộ ở trung tâm thành phố.
🏡 Đây là cơ hội cho những ai muốn sống gần thiên nhiên, có không gian rộng rãi và chi phí thấp – nhưng cũng đặt ra thách thức về việc tiếp cận dịch vụ, việc làm và hạ tầng.
Comments