Cảnh báo chiêu trò "miễn phí tiền quản lý" có thể gây thiệt hại thuế khi bán nhà
Sản lượng bán nhà riêng và căn hộ mới xây (nyproduktion) tại Thụy Điển trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, theo số liệu từ Booli và SBAB, khối lượng giao dịch chung vẫn ở mức rất thấp.
⏳ Thời gian rao bán kéo dài & Áp lực hạ giá
Thời gian niêm yết kéo dài: Thời gian trung bình một căn hộ mới xây nằm trên sàn giao dịch Booli lên tới 191 ngày (dù đã cải thiện so với mức hơn 300 ngày của giai đoạn 2023–2024).
Doanh nghiệp hạ giá/khuyến mãi: Nhiều công ty xây dựng và phát triển bất động sản (như Ikano Bostad, Stena Fastigheter, JM) phải tung ra các gói khuyến mãi hấp dẫn để thu hút người mua — điển hình là chính sách "miễn phí tiền quản lý" (avgiftsfria månader) từ 12 đến 24 tháng.
💸 Rủi ro thuế 22% khi bán lại nhà (Reavinstskatt)
Dù chính sách miễn phí phí quản lý tháng giúp người mua giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu, Cơ quan Thuế Thụy Điển (Skatteverket) cảnh báo rủi ro về sau:
Quy định của Skatteverket: Các khoản giảm giá hoặc miễn phí tiền quản lý được tính thực chất là một hình thức giảm giá mua ban đầu (sänkt anskaffningsutgift).
Tác động: Khi bạn bán lại căn nhà đó trong tương lai, chi phí vốn mua vào (anskaffningsutgift) sẽ bị khấu trừ đúng bằng giá trị khuyến mãi đã nhận.
Mất 22% tiền thưởng: Do giá vốn bị tính thấp đi, phần lợi nhuận chịu thuế (vinst) khi bán nhà sẽ tăng lên. Kết quả là 22% tổng giá trị của đợt khuyến mãi miễn phí tiền quản lý sẽ bị thu hồi dưới dạng thuế lợi tức bán nhà.
📊 Triển vọng thị trường
Theo ông Robert Boije — Nhà kinh tế trưởng tại SBAB, thị trường nhà mới xây chỉ thực sự khởi sắc trở lại khi giá của thị trường nhà cũ tăng lên, tạo ra sự cân bằng về khoảng cách giá. Việc hạ chi phí xây dựng nhà mới hiện tại là điều gần như không thể xảy ra.
